Động thái giảm lãi suất của các ngân hàng trong năm nay đã tạo ra "cú hích" cho thị trường bất động sản, vốn gặp nhiều khó khăn vì dịch bệnh. Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư cá nhân đi mua nhà, đất đã tìm đến kênh ngân hàng để giải quyết nhu càu vốn; với tổng vốn vay trong lĩnh vực khoảng 65.000 tỉ đồng

Tín dụng đổ vào bất động sản tăng khi lãi suất ngân hàng được điều chỉnh giảm. Ảnh minh họa: TBKTSG

Từ đầu tháng 8 vừa qua, hàng loạt ngân hàng đã đồng loạt cắt giảm lãi suất cho vay mua nhà trả góp. Một số chuyên gia tài chính - ngân hàng nhận định, đây là mức lãi suất cho vay mua nhà thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Ghi nhận tại các ngân hàng trong nước cũng điều chỉnh giảm lãi suất cố định năm đầu tiên cho khách hàng vay tiền mua nhà so với thời điểm đầu năm từ 1 - 2%/năm. Đây là cơ hội để thị trường bất động sản tiếp cận được dòng vốn rẻ trong bí cảnh hiện nay.

Tranh thủ với dòng vốn rẻ

Điều này được phản ánh qua số liệu dư nợ cho vay bất động sản tại các nhà băng ghi nhận sự gia tăng đáng kể. Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước gửi Quốc hội mới đây cho biết, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản tăng cao hơn mức tăng trưởng dư nợ tín dụng chung và tập trung chủ yếu vào dư nợ phục vụ mục đích tự sử dụng.

Theo đó, đến nay tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản khoảng 1,6 triệu tỉ đồng chiếm hơn 19% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Trong đó, 62,43% của 1,6 triệu tỉ đồng này là tín dụng phục vụ nhu cầu về nhà ở.

Trong khi tốc độ tăng dư nợ tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản năm 2019 đạt 4,36%, giai đoạn quí 1 chỉ tăng 0,88%. Bộ Xây dựng giải thích quí 1 là khoảng thời gian đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp nhất, thị trường bất động sản trầm lắng so với cùng kỳ hàng năm. Đến quí  2, dư nợ tín dụng bất động sản có giá trị tăng thêm hơn 53.000 tỉ đồng, đạt tốc độ tăng 10,21%.

“Thị trường bất động sản giai đoạn này bắt đầu có sự cải thiện, nhất là sau khi giãn cách xã hội kết thúc. Các doanh nghiệp dần quay lại trạng thái làm việc bình thường”, Bộ Xây dựng nhìn nhận.

Tính đến nay, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 580.168 tỉ đồng. Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với các dự án khu đô thị, dự án phát triển nhà ở và sửa chữa, cải tạo nhà đạt 145.099 tỉ đồng, chiếm tỷ lệ 25%; với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 40.396 tỉ đồng, chiếm 7%; với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 21.177 tỉ đồng, chiếm 3,7%.

Bên cạnh đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 21.436 tỉ đồng, chiếm 3,7%; với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 54.585 tỉ đồng, chiếm 4%; với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán đạt 84.720 tỉ đồng, chiếm 14,6%; với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 65.420 tỉ đồng, chiếm 11,3%; với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 147.335 tỉ đồng, chiếm 25,3%.

Tại TPHCM, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết, đến nay, dư nợ bất động sản trên địa bàn đạt hơn 300.000 tỉ đồng, chiếm 12,8% tổng dư nợ. Con số này tăng 7,2% so với đầu năm.

Góc độ là chuyên gia tài chính - ngân hàng, tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, trong bối cảnh nhu cầu tín dụng thấp năm nay, nỗ lực đẩy mạnh tín dụng là không dễ dàng, do đó tín dụng vào lĩnh vực bất động sản một cách lành mạnh, trong tầm kiểm soát là tín hiệu tích cực.

Về ngắn hạn, do nền kinh tế suy giảm vì Covid-19, dòng vốn đầu tư cắt giảm khỏi lĩnh vực sản xuất, dịch vụ sẽ tìm đường đến với bất động sản. Ngoài ra, theo lý giải của các ngân hàng, mức lãi suất cho vay mua nhà có thể giảm được vào thời điểm này là do nhiều ngân hàng đang khá dồi dào về nguồn vốn, trong khi đó tăng trưởng tín dụng thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Đây là cơ hội tốt cho thi trường bất động sản tiếp cận vốn sau khi các chính sách siết tín dụng từ cuối năm ngoái.

Bộ Xây dựng khẳng định sau làn sóng Covid-19 lần thứ hai tại Việt Nam, thị trường bất động sản đang dần phục hồi và phát triển. Nhu cầu về nhà ở, trong đó có nhà ở giá rẻ của người dân vẫn rất lớn.

Cần kiểm soát để tín dụng đi đúng hướng

Trong bối cảnh tín dụng đổ về, để tránh bài học tín dụng bất động sản tăng cao như thời kỳ 2008-2009 để lại đống nợ xấu mà ngành ngân hàng vẫn đang xử lý thì việc kiểm soát chặt tín dụng bất động sản theo các chuyên gia là cần thiết. Theo đó, tín dụng ngân hàng được cho là nên hướng vào nhu cầu thực là người vay mua nhà, thay vì tín dụng bất động sản đầu tư, kinh doanh hay đẩy mạnh vốn cho chủ đầu tư dự án.

Thực tế thời gian qua, để hỗ trợ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, trong điều hành tín dụng, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện nhiều giải pháp kiểm soát tín dụng để hạn chế rủi ro đối với lĩnh vực này. Theo đó, các nhà băng chỉ xem xét cấp tín dụng đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, khách hàng có khả năng trả nợ đầy đủ, đúng hạn.

Nguồn: Bộ Xây dựng

Bản thân các nhà băng cũng cho rằng Ngân hàng Nhà nước đã kiểm soát vấn đề dư nợ bất động sản chặt chẽ hơn rất nhiều so với giai đoạn nhà đất tăng trưởng nóng trước đây. Tuy nhiên, với biện pháp kiểm soát này, các chuyên gia cho rằng thực tế tình trạng nợ của nhóm doanh nghiệp bất động sản có thể đang tăng nhanh qua kênh trái phiếu.

Báo cáo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 10 của công ty chứng khoán VNDirect cho thấy nhóm ngành bất động sản phát hành thành công 3.929 tỉ đồng, tăng tới 25,2 lần so với tháng trước, chiếm 41,2% tổng giá trị phát hành riêng lẻ. Các đợt phát hành đến từ Công ty cổ phần Đầu tư Technical (800 tỉ đồng), Công ty cổ phần Bất động sản Hano-Vid (2.769 tỉ  đồng) và Kreves Halla Land (300 tỉ đồng).

Ở lĩnh vực bất động sản, trong tháng 10 có có 65 đợt phát hành, trong đó có tới 60 đợt phát hành thuộc CTCP Bất động sản Hano-Vid (2.769 tỉ đồng) với kỳ hạn 5 năm. Nhóm ngành bất động sản có giá trị phát hành đạt 63.155 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng 19,4% tổng giá trị phát hành.

Như vậy nhóm ngành bất động sản trong tháng 10 đã quay trở lại phát hành nhiều hơn so với hồi tháng 9 chững lại vì quy định mới trong Nghị định 81 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.

Theo báo cáo của SSI trước đó, tính chung 9 tháng, đã có 88 doanh nghiệp bất động sản phát hành tổng cộng 137.500 tỉ đồng trái phiếu, trong đó 16 doanh nghiệp niêm yết phát hành 26.700 tỉ đồng, còn lại 72 doanh nghiệp chưa niêm yết huy động 110.800 tỉ đồng (tương đương 80,6%).

Lãnh đạo một ngân hàng thương mại cho rằng, thực chất trái phiếu bất động sản cũng là một hình thức cấp tín dụng. Tuy nhiên, vì được thể hiện trên trái phiếu bất động sản, có thể xuất hiện tình huống ngân hàng không đánh giá khoản này trong danh mục nợ bất động sản. Từ đó, các cơ quan quản lý và hệ thống ngân hàng gặp khó khăn hơn trong việc đánh giá chính xác dư nợ bất động sản. Do vậy, vị này cho biết các biện pháp kiểm soát lĩnh vực này, cũng rất cần thiết.

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cũng đánh giá đây là giai đoạn mà sự cẩn trọng cần được đặt lên hàng đầu. Mặc dù Việt Nam kiểm soát dịch bệnh tốt và có tăng trưởng trên dưới 3% trong năm nay nhưng năm 2021 vẫn là năm đầy thách thức với ngành bất động sản cũng như nền kinh tế. Do đó, ngân hàng cần có sự sàng lọc và kiểm soát chặt trong việc cho vay để hạn chế tình trạng nợ xấu.

Viết bài Song Dũng

Nguồn: TBKTSG Online